ESPECIALISTA ANALISA AUMENTO DO LIMITE PARA FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS PELO FGTS

O Governo Federal anunciou, no final da semana passada, um aumento para o valor dos imóveis que podem ser financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).
Terça-Feira, 29 de Novembro de 2016 - 09:14

O Governo Federal anunciou, no final da semana passada, um aumento para o valor dos imóveis que podem ser financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). A mudança já começou a valer na sexta-feira (25). Com a alteração, o valor das unidades subiu de R$ 750 mil para R$ 950 mil em São Paulo, Rio, Minas e no DF. Para os demais estados, preço máximo vai a R$ 800 mil.

Além de ampliar os limites de financiamento, o Conselho Monetário Nacional (CMN), órgão superior do Sistema Financeiro Nacional que tem a responsabilidade de formular a política da moeda e do crédito, determinou que todos os novos contratos do SFH tenham algum grau de amortização em todas as parcelas. De acordo com o diretor executivo do escritório de representação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) em Rondônia, José Carlos Lino Costa, a mudança assegura que o saldo devedor caia o tempo todo. “Além disso, proíbe financiamentos com amortizações negativas quando, no início dos financiamentos, o cliente vê o saldo devedor subir e só começa a amortizar a dívida mais tarde. Essa regra valerá a partir de 2017. As operações aprovadas até 31 de janeiro do próximo ano poderão ser finalizadas até 31 de março do ano que vem ainda sem a obrigatoriedade de amortização nas parcelas”, conta.

José Costa avalia ambas as medidas como positivas. Segundo ele, o aumento do valor dos imóveis que podem ser financiados com juros menores é uma boa notícia para o mercado imobiliário, especialmente para quem possui imóveis usados. “A novidade pode melhorar a liquidez das unidades usadas e suspender a queda real dos preços, fenômeno que vem sendo observado desde 2015, com o reajuste do preço do metro quadrado abaixo da inflação.”

Entretanto, como se tratam de imóveis de alto valor, a medida praticamente não terá efeito para reduzir o déficit habitacional brasileiro, já que o público-alvo possui um poder aquisitivo maior. “São pessoas que, em geral, já possuem casa própria e pretendem fazer um upgrade”, observa o diretor da ABMH.

Quanto à obrigatoriedade de amortização do saldo devedor em todas as parcelas, trata-se de um grande avanço para os mutuários. “Quando o comprador toma um empréstimo do SFH para aquisição de um imóvel, o saldo devedor é pago através de prestações periódicas, compostas dos juros mensais, dos encargos acessórios (seguros, taxa de administração etc), e da parcela que efetivamente amortiza o capital (saldo devedor)”, explica.

O que acontece atualmente é que o comprador pode optar por algum sistema de amortização cujas prestações não contemplem a parcela de amortização do saldo devedor no início do financiamento. Conforme José Costa, o exemplo mais comum é o sistema price (ou tabela price). “Tais sistemas de amortização são malignos para o devedor/mutuário, pois geram a cobrança de mais juros que nos sistemas com amortização maior. A única vantagem (se é podemos considerar assim), é que as prestações são menores no início do contrato.”

Por outro lado, lembramos que, além dos juros, o saldo devedor é reajustado pelo índice de correção monetária eleito em contrato. “No caso do SFH, este índice é a TR (taxa referencial), que em 2015 e 2016 ficou acima da média dos anos anteriores e tem comprometido a diminuição dos saldos devedores. Com a diminuição da Selic (um dos fatores utilizados para o cálculo da TR), a tendência é que o índice volte a cair”, analisa o diretor da ABMH.

Para quem já possui um financiamento, a dica de José Costa é acompanhar a evolução do saldo devedor mensalmente. “Se a dívida não diminuir de um mês para o outro, ou – pior – se aumentar, o mutuário deve verificar o que está ocorrendo, e tomar as medidas necessárias para que o saldo devedor volte cair, até zerar ao final do prazo contratado.”

Fonte - ABMH Associação dos Mutuários da Habitação

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